La mayoría de compradores decide con la rentabilidad «del brochure». El inversionista serio calcula tres números: rentabilidad bruta, rentabilidad neta y retorno total. Aquí están las fórmulas y un ejemplo completo.
Las tres fórmulas
- Rentabilidad bruta anual = (Canon mensual × 12) ÷ Valor del inmueble × 100
- Rentabilidad neta anual = (Ingresos anuales − gastos anuales) ÷ Inversión total × 100. Gastos: administración, predial, seguros, mantenimiento, vacancia estimada y comisiones.
- Retorno total = Rentabilidad neta + valorización anual estimada.
Ejemplo con números
Apartamento de $350 millones que arrienda en $2.1 millones/mes. Bruta: (2.1 × 12) ÷ 350 = 7.2% anual. Ahora los gastos anuales: administración $3.6M, predial $1.4M, mantenimiento y seguros $1.5M, vacancia estimada (1 mes cada 2 años) $1.05M = $7.55M. Ingresos $25.2M − $7.55M = $17.65M. Neta: 17.65 ÷ 350 = 5.0% anual. Si el sector se valoriza 6% anual, el retorno total ronda el 11% anual, antes de impuestos y financiación.
Con crédito: el apalancamiento
Si financias el 70%, tu capital invertido es menor y el retorno sobre TU dinero puede ser mayor, siempre que la rentabilidad del activo supere el costo del crédito. Modela la cuota del crédito dentro de los gastos y calcula el retorno sobre el capital propio: ese es el número que de verdad importa.
Regla práctica
Sé conservador en ingresos (usa el canon promedio del sector, no el máximo) y generoso en gastos (incluye siempre vacancia y mantenimiento). Si con números pesimistas la inversión sigue teniendo sentido, tienes un buen negocio.
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Este contenido es educativo y no constituye asesoría financiera ni oferta de crédito. Verifica siempre las condiciones vigentes con la constructora, la fiduciaria y tu entidad financiera.